作为集居家、社区和机构三种养老方式于一体的新型养老方式，养老地产可以同时为自理老人、半自理老人和非自理老人提供一站式、全方位和持续性的养老照护服务，为老年人创造有尊严、有品质、有幸福感的全新生活方式。

然而，由于土地性质、政府规制和投资者属性等原因，使得很多养老地产项目无法分割出售，不能通过销售回款实现资金回流，这给投资规模大、回报周期长、资金流动性弱的重资产持有养老地产的投资运营企业带来了极大的资金压力。在这一大背景下，会员制养老地产应运而生。

养老地产会员制的典型做法

在中高端养老地产中，会员制是一种常见的经营模式。

会员制是在不出售房屋产权的情况下，将社区居住权和服务、设施享用权让渡给消费者，一次性收取大额度会员费的持有型养老地产的有效回笼资金的一种方式。投资经营企业以持有的养老地产为物权载体，以销售大额会员卡为手段，实现部分资金的快速回款，使养老地产现金流、客户流、服务流形成整合闭环。

另外，实施会员制模式还可以完成对入住老人支付能力、生活态度以及文化倾向的区隔与归类，有利于提高各类服务的标准化、规范化，提升消费者对社区服务的认可。

由于CCRC进入中国的时间并不长，目前市场上标杆项目大多采用两种会员制模式。对比参照的是美国的可返还入门费模式或15年租金趸交模式。

模式一：可返还入门费+月费

这种模式以上海泰康之家·申园和上海天地健康城最为典型。

先说泰康之家·申园。

该项目位于上海历史发源地松江，佘山脚下，占地面积9万平方米，建筑面积约22万平方米，可容纳2400户居民。引入国际领先的CCRC养老模式，是一个可供独立生活、不同程度的协助生活、记忆障碍和专业照护服务的老人长期居住的大型综合高端医养社区。

接下来说说上海天地健康城。

该项目位于青浦区朱家角镇，一期占地约10.6万平米，建筑面积15万平米，总户数约为1200户。以提高生命质量为目的，由私人医护团队全程指导，通过对业主老人的健康进行日常管理，充分调动其自我积极性，从饮食到睡眠改善老年人生活方式，保持健康与活力。

天地健康城养护公寓的收费模式

模式二：15年租金趸交按入住年限等额退还+月费

位于杭州的万科随园嘉树和上海的亲和源采用这种模式。

先说万科随园嘉树。

项目位于杭州良渚文化村内，总用地面积63852平方米。养老公寓595套，为5层电梯洋房，一梯四户。户型有75㎡一室、100㎡两室、110㎡三室，三种户型套数占比约为5：3：2；精装修，拎包入住。有“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，集中提供文娱、学习、商业等养老功能，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，是一个专为长者营造的养老配套集群。

随园嘉树首期200套房源采用销售使用权的方式，目前已不再使用此种方式，只采用租金趸交这一种方式。养老公寓会员制模式具体如下：

再说说上海亲和源。

亲和源坐落上海浦东康桥小镇，占地8.37公顷，建筑面积10万㎡，12幢多层电梯住宅楼组成，老年公寓居室838套。功能齐全的生活配套服务设施，从餐厅、水疗SPA、娱乐活动室、阅览室到咖啡吧，一应俱全，采购、娱乐、兴趣活动往来自如，秘书式服务。

下表为亲和源的基本情况：

亲和源的会员制模式如下：

养老地产会员制的苦与甜

养老地产实行会员制，既有积极意义，也面临着诸多困境。

先说说会员制之“甜”。

作为一种经营体制，会员制对于持有型养老地产存在很大的意义：

首先，这是回笼资金的一种方式。

无论是不记名的永久卡还是记名的中短期卡，都可以快速回笼部分资金，减轻开发项目的资金压力。同时随着物业价值、服务价值以及整体资产价值的提升，会员卡的销售价格也会水涨船高，开发经营者可以获得增值收益。

其次，以会员卡价格认同的方式完成消费者身份筛选。

会员卡是入住社区和享受服务的资格证明，中高端养老地产对入住老人身份甄别、支付能力、生活态度以及文化倾向都可以通过会员卡的发售得到区隔与归类。

经过会员卡的门槛，入住长者对于服务的认可度和集中度会比较高，有利于服务的标准化、规范化。同时，会员制养老地产中入住长者对彼此的认同和接受也变得便利而有效。

第三，会员卡的保值功能和增值预期。

作为一种增值性会员卡其发行常以特定的优惠与折扣吸引消费者，养老地产会员卡很重要的是发行价格的保值性、对未来增值的预期、转让交易的便利性和退出机制的可控性。

会员卡的保值性和增值性主要对应着养老物业的保值和增值特性，可继承、可转让、可交易也使养老地产的会员卡具有类金融的属性——资产价值的货币化，发行企业也可在发行时承诺限时在某个价位回购。

最后，养老地产会员卡使入住长者与社区经营者，建立一种以老年生命周期为尺度的长期关系。

养老地产的居住空间具有“家”的内涵和生命托付的意义，养老服务是以持续照料为主要特征的服务性行业，重复性和持续性是其特征显著，以会员制方式建立的长期稳定的服务关系是一个养老地产重要的支撑。

再看看会员制之“苦”。

前述案例显示，会员制养老模式作为我国私人企业探索养老行业的试验，已经取得了一定成效，也创造了良好的社会效益和经济效益。但有业内人士提出，会员制养老依旧面临诸多困境，尤其在合法性、合规性等方面存在漏洞与不确定性，例如缺乏养老机构方面的专门法规、关于养老会员卡债权债务方面存在纠纷等，这些都是限制该种养老模式健康快速发展的掣肘。具体而言，可归纳为以下方面：

第一，关于养老产业实行会员制模式，我国法律目前没有明确的规定及规范条例。

第二，会员制养老模式销售的是房屋的使用权，还是特殊的养老服务，抑或是两者的结合体，没有明确的规定。

第三，如果会员缴纳会员费获得的是养老地产中房屋的使用权，但地上建筑物的所有权却归属于养老公司，这就造成了使用权和所有权分离，未来企业一且出现经营方面的问题，会员将因为产权和使用权的分离面临难以预估的风险。

第四，会员如果享有的是房屋的使用权，那么在该种模式下使用权能否继承和转让存在较大的争议。

第五，会员费用的性质存在很大争议，对于该种费用为租金、押金还是物业费，目前还没有统一的认识。会员费的收费不明确，费用使用混乱，缺乏必要的监督管理体系，也是目前业界普遍垢病的问题。

第六，土地的取得方式是限制该种养老模式大力发展的关键，目前很多私人企业用于开发老年公寓的地产是按照工业用地的方式出让获得土地的，但是项目规划却不是工业用地的项目；而国内一般养老产业用地是国家按照划拨的方式无偿取得土地的，但这种土地性质是不能用于盈利性经营的。

养老地产会员制如何“正名”

养老地产的会员制模式本身已经得到发达国家市场的验证，“移植”到我国之后，还处于初级探索阶段，因此，一方面需要国家政府的大力支持和引导；另一方面应完善相关行业规范，加强法律法规建设。为此，主要从以下方面着手：

第一，完善服务费用监管体系。

会员制养老模式的高收费和高标准一直都是业界讨论的重点，对于服务费用性质的争议也是因为高额的费用所致，因此服务费用的合理使用就需要完善费用监管体系。

服务费用的监管首先需要保障公民的信息知情权，这不仅需要企业真实公正地对企业财务数据予以统计，更需要保障大众对于一般财务的数据知情权。保障公民合理的知情权需要企业履行信息披露的义务，真实的财务数据、条理化的收费明细和合理的收费标准是企业履行信息披露义务需要考虑的因素。

其次，对于所收费用严格细化，高额的收费具体包括哪些收费项目、每一项目经评价估值的费用明细，这些都是需要以明示的方式让老年人知悉的。

最后，需要国家设立专门的机构对于企业参与养老产业进行监督。

养老是国家的社会保障职能，为缓解国家养老面临的压力，可以鼓励适合的企业参与到养老产业中来，不断深化和完善养老产业服务标准，国家的社会保障职能需要以监督管理的形式参与到企业养老产业中来。

由此，可在民政部下设专门的企业养老监督管理部门，不仅在政策上支持和鼓励企业参与老年产业，而且可以充分发挥其监督作用，对企业的养老费用实施全程监管，保证企业所收髙额养老费用取之于民、用之于民。

第二，制定养老服务标准。

参考日本、德国等发达国家既有经验，在我国养老合同中，引入服务品质评价标准，通过规范性文件明确养老服务提供者的服务标准，确保老年人能够享受更优质的服务，同时规范养老行业的秩序。

养老服务费用的规范也能够防范人们对于该行业发展的质疑。因为会员制养老模式服务费用的资金数额巨大，容易让人误会为非法集资行为，目前此种模式的客户群体只限于没有经济压力的老人，动辄上百万和数十万的费用不是一般人可以承受的，这也导致会员制养老模式实际人住率与产业预期不相符。

所以在规范养老服务标准的情况下，也需要对养老费用有明确的规定。国家可以通过调査研究，制定统一的收费标准，这样不仅可以打消人们对于该项模式可能为非法集资的质疑，还可以减少因为服务费用引起的纠纷。

第三，规范养老会员卡的流转。

养老会员卡是老年人与养老地产投资运营方签订养老服务协议，由老年人支付养老服务费用，养老地产投资运营方发给老年人享受养老服务的一种特殊权证。养老会员卡作为一种特殊的会员卡，其特殊的属性导致了会员卡的流转需要一定的限制。

养老会员卡的流转不仅要遵守《合同法》关于债权转移的规定，还必须有自己的规范。首先必须明确会员制养老模式的先进性和可行性，上海亲和源等试点已经足以说明这种模式在我国的发展潜力。

其次，明确养老会员卡的流转，对于财产属性的部分只要符合合同变更的基本规定就可以转让和继承，但是对于特殊物质属性的养老服务这种无形的财产其转让和继承需要有限制。就特殊物质属性部分的转让，必须有限定条件。

因为养老服务是老年人享有的一种有年龄身体条件限制的服务，对于这种属性的转让必须限定达到一定年龄条件和身体条件且自身能够支付受让费用的老年人，而并不能包括全部的自然人。

综上，会员制养老模式是我国私人企业试水养老产业的新探索，会员制养老服务合同是保障老年人和企业养老机构之间权利义务的关键，积极引导制定规范的养老服务合同是双方能够和谐发展的重中之重。

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